Der Mietaval – Wenn ein Bürge die Mietkaution stellt
Die Kaution stellt für private und gewerbliche Mieter gleichermaßen eine finanzielle Belastung dar: Bei einer Barkaution müssen auf einen Schlag mehrere Monatsmieten als Mietkaution gezahlt werden – und dieses Geld liegt bis zum Ende des Mietverhältnisses unproduktiv auf Eis.
Vor allem für Gewerbegründer in der wichtigen Aufbauphase sowie für Firmen in Expansionsphasen bedeutet die Stellung einer Barkaution signifikante Liquiditätseinbußen und Einschränkungen des Finanzspielraums.
Aus diesem Grund hat sich im privaten und gewerblichen Bereich der sogenannte Mietaval als Alternative zur Barkaution durchgesetzt. Dabei tritt eine Bank oder ein Kautionsversicherer vor dem Vermieter für die geforderte Mietkaution als Bürge auf und garantiert Schadenersatz bis in Höhe der Kautionssumme.
Darauf muss man sich bei einer Barkaution einstellen
Ob eine Mietkaution gezahlt werden muss oder nicht, ist laut Gesetz den Vermietern überlassen. Sie können eine solche Sicherheit im Mietvertrag festschreiben oder auch nicht – heutzutage gibt es jedoch kaum noch Eigentümer, die auf diese Option verzichten. So können sie das einbehaltene Geld zum Ende des Mietverhältnisses zur Begleichung ausstehender Forderungen wie Mietrückstände oder Reparaturkosten einsetzen - eine wichtige Sicherheit gerade auch bei der Vermietung komplexerer Gewerbeobjekte an Unternehmen.
Private Mieter genießen bei der Mietkaution zumindest einige Vorteile und einen gewissen rechtlichen Schutz: Nach § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist ihre Mietkaution auf maximal 3 Monatskaltmieten beschränkt, und sie können diese nach §551, Absatz 2 BGB innerhalb der ersten drei Monaten in drei gleichen Raten abbezahlen.
Diese gesetzlichen Regelungen greifen jedoch nicht bei gewerblichen Mietverhältnissen, hier herrscht fast absolute Vertragsfreiheit. Dementsprechend gelten aufgrund des höheren Insolvenzrisikos von Gewerbemietern bis zu 6 Monatsmieten als üblich. Und da im Gesetzestext kein oberes Limit für die Mietkaution im Gewerbe vorgeschrieben ist, können gerade Unternehmer in "Risiko"-Branchen wie der Gastronomie typischerweise mit sehr hohen Kautionen rechnen. Selbst bei eigentlich erschwinglichen Räumlichkeiten können die Kosten dann leicht im fünfstelligen Euro-Bereich liegen – und ohne die gesetzlich garantierte Option, die Kaution schrittweise abzubezahlen.
Nachteile der Barkaution für Mieter und Vermieter
Trotz des Rechts auf die Zahlung in drei Monatsraten ist die Barkaution für Mietende im privaten Bereich nicht für jeden die beste Lösung:
- Ein größerer Geldbetrag wird oft über Jahre als Kaution zurückgehalten und kann nicht aktiv verwendet werden.
- Selbst bei Ratenzahlung muss der Betrag in kurzer Zeit aufgebracht werden.
- Fallen mindestens 2 Ratenzahlungen aus, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2 BGB fristlos kündigen.
- Die Rückzahlung der Kaution kann bis zu 6 Monate in Anspruch nehmen.
Die Nachteile für den Vermieter sind vor allem praktischer Natur:
- Innerhalb der ersten 3 Monate ist die Mietsicherheit eventuell noch nicht vollständig gewährleistet.
- Die Kaution muss nach § 551 BGB, Absatz 3 auf einem eigenen Konto zinsträchtig angelegt werden – dafür ist der Vermietende verantwortlich.
- Nach Ablauf des Mietverhältnisses müssen Mietkaution, Zinsen und eventuelle eigene Ansprüche korrekt verrechnet werden.
Im gewerblichen Bereich besteht noch weniger Interesse Sicherheiten in bar zu leisten. Ein Gewerbemieter muss die oft sehr hohe Kaution direkt zu Beginn des Mietverhältnisses leisten und hat kein Recht auf Aufteilung der Kaution in mehrere Zahlungen. Aus Unternehmersicht will er vermeiden, dass dem Unternehmen wertvolle Liquidität verloren geht. Mit Avalen vermeidet er die Nutzung wertvoller Barmittel und erweitert den unternehmerischen Spielraum - und das bei guter Bonität sogar besonders günstig. Die fälligen Gebühren können zudem als jährlich laufende Kosten abgerechnet werden. Gewerbliche Mieter greifen deswegen wann immer möglich auf einen Mietaval zurück, um ihre Kaution zu begleichen.
Welche Vorteile bietet der Mietaval?
WICHTIG: Es sollte im Vorfeld immer geklärt werden, ob der Vermieter ein Mietaval als Sicherheit akzeptiert und ob er spezielle Wünsche und Vorstellungen hinsichtlich des Inhalts der Bürgschaft hat, damit diese bei der Ausstellung des Avals direkt berücksichtigt werden können.
Im privaten Wohnbereich gibt es aktuell 2 standarisierte Bürgschaftsarten, das Mietaval mit oder ohne "auf erstes Anfordern". Im gewerblichen Bereich hingegen sind Mietavale weitgehend flexibel und individualisierbar.
Beim sogenannten Mietaval zahlen private oder gewerbliche Mieter kein Geld direkt an den Vermieter. Vielmehr verpflichten sie eine Bank - dann oft auch Bankbürgschaft genannt- oder einen Kautionsversicherer - dann oft auch Mietkautionsversicherung genannt- als Bürgen. Der Bürge stellt eine Bürgschaftsurkunde (Aval) über die geforderte Sicherheit aus, mit der er dem Vermieter garantiert, bei eventuellen Forderungen an Stelle des Mietenden das Geld auszuzahlen um sich dieses dann im Anschluss beim Mieter zurückzuholen. Dies bringt für beide Seiten Vorteile mit sich:
- Keine Kontoeröffnung, Zinsabrechnung oder Verwaltung auf Seiten des Eigentümers des Mietobjekts
- Keine Einschränkung der Liquidität auf Seiten des Mieters
- Mietsicherheit besteht ab dem ersten Tag
- Da Bank oder Versicherer willentlich als Bürge auftritt, ist die Kreditwürdigkeit und Bonität des Mietenden geprüft.
Aus diesen Gründen sind sowohl Mieter und Vermieter in der Regel mit der Abwicklung der Mietsicherheit über einen Mietaval einverstanden.
FAZIT: Mit einem Mietaval kann der Mieter die geforderte Kaution in voller Höhe sicher und bargeldlos leisten und bleibt dabei finanziell völlig flexibel. Der Vermieter profitiert von einer aufwands- und verwaltungsfreien Mietkaution mit der gleichen Qualität und garantierten Sicherheit wie die klassische Barkaution.
Wie funktioniert ein Mietaval im Vergleich zur Barkaution?
Haben sich die beiden Mietparteien darauf geeinigt, einen Mietaval als Sicherheit zu nutzen, dann kann das (aber muss nicht) im Mietvertrag festgehalten werden. Es ist Aufgabe des Mieters dann bei einem Kautionsversicherer oder der Bank die Kautionsbürgschaft über den geforderten Betrag zu besorgen. Dazu ist in jedem Fall ein Bonitäts-Check erforderlich. Im privaten Bereich erfolgt dieser standardisiert und oft über eine Online-Sofortauskunft bei Schufa oder infoscore, während im gewerblichen Bereich der VC-Index des Verein Creditreform eine große Rolle spielt. Die Intensität und Tiefe der Bonitätsprüfung eines gewerblichen Mieters hängt vor allem von der Höhe der Kaution ab. In Einzelfällen oder bei Existenzgründern kann es notwendig sein, eine zusätzliche Sicherheit stellen zu müssen.
Mit positivem Abschluss der Bonitätsprüfung wird das Aval (Bürgschaftsurkunde) ausgestellt, welches der Mieter im Original an den Vermieter weitergibt.
Solange dieser nun im Besitz der Mietaval-Urkunde ist, kann er innerhalb der im Bürgschaftsvertrag vorgegebenen Parameter von der Bank oder dem Versicherer fordern, als Bürge einzuspringen. Wird der Mietvertrag beendet und es stehen keine Forderungen mehr aus, gibt der Vermieter die Urkunde einfach zurück.
Avalklauseln in der gewerblichen Mietkautionsbürgschaft
Während Mietavale im privaten Wohnbereich standardisiert sind und ein festes Preisgefüge haben, sind gewerbliche Mietavale aufgrund der großen Varietät und Spannbreite von Gewerbeobjekten und den unterschiedlichen Sicherheitserfordernissen im Prinzip frei gestaltbar:
Im Mietvertrag können bestimmte Parameter festgehalten werden, die sich im Mietaval dann durch die Anwendung bestimmter Avalklauseln widerspiegeln. Es liegt am Mieter, mit dem Bürgen die Ausstellung eines Avals auszuhandeln, welches alle Anforderungen des Vermieters erfüllt. Oft geben Vermieter sogar feste Bürgschaftstexte vor, die dann vom Bürgen zunächst rechtlich geprüft werden. Bei Annahme wird dann eine Kautionsbürgschaft mit individualisiertem Bürgschaftstext und den gewünschten Avalklauseln erstellt.
Welche Kosten entstehen für den Mieter?
Wie schnell kann die Kaution ausgezahlt werden?
Die eigentliche Auszahlung der Sicherheit aus einer Bürgschaft kann innerhalb weniger Tage nach der Forderung stattfinden, da das Geld einfach auf das Konto des Vermieters überwiesen wird. Meist wird noch der Mieter unter Setzung einer kurzen Frist zur Stellungnahme aufgefordert, um unberechtigte Forderungen eines Vermieters zu vermeiden.
Ist in einer Bürgschaft hingegen die Klausel "auf erstes Anfordern" vereinbart, muss der Bürge bei Inanspruchnahme sogar sofort zahlen, ohne vorherige Sachprüfung und ohne dass der Mieter berechtigte Einwände vor der Zahlung geltend machen kann. Erst nach Zahlung und einer angemessenen Frist kann der Bürge Auskunft und Rechnungslegung verlangen und bei unbegründetem Anspruch die Rückzahlung verlangen.
Für die Stellung und das Aufrechterhalten des Mietavals ist eine jährliche Gebühr fällig.
Während bei Kautionsversicherern in der Regel neben diesem Jahresbeitrag keine weiteren Kosten z.B. für Bonitätsprüfung, den Abschluss, Verwaltung oder die Kontoführung anfallen, ist es bei Banken durchaus üblich, dass neben der Jahresgebühr (Avalprovision) einzelne dieser Posten zusätzlich berechnet werden.
Der Jahresbeitrag und die Bürgschaftskonditionen - also ob zusätzliche Sicherheiten notwendig sind- hängt bei gewerblichen Mietern stark von individuellen Faktoren wie Branche, Unternehmensalter, Höhe der Mietkaution und vor allem der individuellen Bonität ab. Es gibt zwar im niedrigen Bürgschaftsbereich bis 20.000€ Standardkonditionen mit vereinfachter Bonitätsprüfung für bestehende Unternehmen und Existenzgründer, oft ist es jedoch besser, individuelle Konditionen zu kalkulieren.
Der Bereich privater Mietkautionsbürgschaften ist hingegen völlig standardisiert. Es gibt die R+V, die als Einzigste in ihrer Bürgschaft auf die Klausel "auf erstes Anfordern" verzichtet und dann die Kautionsbürgschaften der Allianz, Basler und Württembergischen. Konditionen und Abschlussvoraussetzungen unterscheiden sich lediglich in Details und die Kostenunterschiede sind überschaubar.
Zahlt der Versicherer oder die Bank im Schadensfall das Geld aus, muss der Mieter dieses zurückzahlen. Ein Mietaval schützt also nicht grundsätzlich vor der Zahlung der Kaution.
Hier finden Sie eine Tabelle mit Beispielkosten für private Mietkautionsbürgschaften bzw. Kosten gewerblicher Mietavale
Bank oder Kautionsversicherer? Mietaval-Vergleich nach Art des Bürgen
Der überwiegende Teil von Kautionsbürgschaften für Privatmieter wird in Deutschland meist online und mit wenigen Klicks über die darauf spezialisierten vier Kautionsversicherer abgewickelt. Die wenigsten Privatmieter gehen daher zur Hausbank, um ein Mietaval zu beantragen.
Im gewerblichen Bereich hingegen ist das Mietaval lediglich eine von vielen unterschiedlichen Avalarten, die Unternehmen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit nutzen. Kautionsversicherer konkurrieren hier stark mit den Avalkrediten der Banken, wobei das Mietaval als Avalart dabei keine besonders große Rolle spielt und nur von wenigen Kautionsversicherern wie z.B. der R+V Versicherung überhaupt als Einzelaval angeboten wird.
Bürgschaften durch Banken oder Versicherer unterscheiden sich dabei wie folgt:
- Beim Avalkredit der Hausbank wird die Kreditlinie belastet und damit die Liquidität des Unternehmens begrenzt. Existenzgründer haben aufgrund strenger Bonitätsanforderungen und noch fehlendem Standing zudem oft wenig Möglichkeiten, bei der Bank einen Mietaval zu erhalten.
- Die Mietkautionsversicherung hingegen hat keinerlei Auswirkungen auf die Kreditlinie. Für Existenzgründer gibt es Standardtarife oder vereinfachte Prüfungen, so dass die Chance auf ein Mietaval hier größer ist.
Für beide gilt, dass der Vergabe eine Bonitätsprüfung vorausgeht, die einzelfallbezogen ist und mehr oder weniger umfangreich sein kann. Zudem kann es sowohl bei der Bank, als auch beim Kautionsversicherer notwendig sein, dass zusätzliche Sicherheiten - z.B. in Form eines abgetretenen Bankguthabens - gestellt werden müssen. Es ist daher immer ratsam, mehrere Anbieter und Angebote zu vergleichen.
Attraktive Lösung für alle Beteiligten: Der Mietaval
Die Forderung nach einer Mietkaution ist ein verbreitetes Mittel, um noch im Vorfeld eines neuen Mietverhältnisses für spätere zusätzliche finanzielle Sicherheit zu sorgen – während des Mietverhältnisses ist die Barkaution jedoch ein Geldbetrag, der oft für lange Zeit ungenutzt auf Eis liegt, dem Vermieter keinen weiteren Vorteil als ein zusätzliches back-up für potentielle zukünftige Schäden bringt und den Mieter dabei finanziell belastet.
Der Mietaval ist daher gerade auch für Unternehmen und Gewerbetreibende eine attraktive Alternative - sei es von der Bank oder einem Kautionsversicherer. In jedem Fall bietet er die garantierte Sicherheit einer rechtsgültigen Mietkaution, bewahrt die Liquidität und ist flexibel und individuell einsetzbar.
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