Mietkaution einbehalten

Eine Kaution als Sicherheit für den Vermieter zu hinterlegen ist heutzutage fast selbstverständlich bei der Vermietung einer Wohnung: Der zukünftige Mieter entrichtet bis zu drei Monatsmieten im Voraus, die dann nach Ende des Mietverhältnisses zur Reparatur eventueller Schäden oder zum Begleichen ausstehender Mietforderungen genutzt werden können.

Der Knackpunkt ist jedoch der Begriff "nach Ende des Mietverhältnisses": der Vermieter darf die Mietkaution nämlich einbehalten, bis alle Ansprüche beglichen sind oder entsprechende rechtliche Fristen abgelaufen sind.

Was genau das bedeutet und wie lange und aus welchen Gründen ein Vermieter die Mietkaution einbehalten darf, erfahren Sie hier auf dieser Seite.

Gerade Erstmieter glauben meist, dass die Mietkaution nur bis zum Ende des Mietverhältnisses einbehalten werden darf und danach umgehend ausgezahlt werden muss. In der Praxis wird dem Vermieter jedoch eine angemessene Bearbeitungsfrist zugebilligt. Denn auch die Gerichte wissen, dass es eine gewisse Zeit dauern kann, bis alle ausstehenden Forderungen sicher erkannt sind und beziffert werden können, darunter vor allem:

Den genauen Zeitrahmen für eine gründliche Überprüfung all dieser Punkte legen die Gerichte zwar sehr unterschiedlich aus, doch werden etwa 3 Monate in den meisten Fällen als angemessen betrachtet. Nach 6 Monaten verjähren Ansprüche des Vermieters und er hat dann kein Recht mehr, die Kaution weiter einzubehalten - eine Ausnahme sind jedoch die Betriebskosten:

Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann ein Teil der Mietkaution dann sogar noch über diesen Zeitraum hinaus einbehalten werden. Zieht ein Mieter beispielsweise im März aus, die Betriebskosten werden jedoch immer Anfang des Jahres abgerechnet, ist es für den Vermietenden möglich, einen bestimmten Teil der Mietkaution auch weit länger als 6 Monate einzubehalten – bis eventuelle Ansprüche, die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben könnten, geklärt sind.

Allerdings dürfen Vermieter im Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung dann nicht die gesamte Mietkaution einbehalten – nur so viel, wie für die Begleichung der Betriebskosten anfallen könnte. Das entspricht in der Regel dem dreifachen der üblicherweise geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen.

Der Teil der Mietkaution, der nicht einbehalten wird, muss unter Beachtung der folgenden Punkte zurückgezahlt werden:

Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, welche Ansprüche einem Mieter aus der Kaution entstehen und welche Pflichten zu erfüllen sind, insbesondere im Fall eines Vermieterwechsels oder einer Erbschaft: Kann der neue Hausherr die Kaution nicht zurückzahlen, können die Mieter ihre Ansprüche -nach § 566a BGB auch gegenüber dem ursprünglichen Wohnungseigentümer geltend machen.

Und schlagen die Erben des Mieters ihr Erbe aus, kann es dennoch sein, dass es nach Erbschaftsrecht weitere rechtmäßige Erben gibt, beispielsweise die Kinder der eigentlichen Erben. Die Mietkaution kann somit nicht einfach vom Eigentümer einbehalten werden.

Übersteigen die berechtigten Vermieteransprüche die geleistete Mietkaution, kann zunächst einmal die Kaution in voller Höhe einbehalten werden. Zusätzlich ist der Vermieter berechtigt, Schadensersatz zu fordern.

Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Schadensersatzansprüche, die aus "vertragsgemäßem Gebrauch" (§ 538 BGB) herrühren -also z.B. vergilbte Tapeten, Verschleißspuren etc.- meist vor Gericht keinen Bestand haben oder nur sehr schwer durchzusetzen sind.

Hat jedoch der Mieter z.B. ohne Erlaubnis eine Wand eingerissen und nicht zurückgebaut und übersteigt der Schaden die Höhe der erhaltenen Mietkaution, dann kann zusätzlich zum Einbehalten der Kaution Schadensersatz beansprucht werden.

Vermieter und Mieter verhandeln gemeinsam, wie hoch die Mietkaution sein soll und können im Mietvertrag auch eine Frist bestimmen, wie lange sie nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten werden kann. Zudem kann vor Vertragsschluss die Art und Weise bestimmt werden, wie die Mietkaution eingezahlt wird - z.B. in bar oder als Überweisung, wobei der Mieter dann das Recht hat, die Kaution in drei gleichen Monatsraten einzuzahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Um den Aufwand eines Mietkautionskontos sowie die finale Abrechnung mit der Frage der Zinserträge zu vermeiden und Rechtsstreitigkeiten zu minimieren, bietet sich die Mietkautionsbürgschaft an.

Dabei bürgt eine Bank oder Versicherung (dann oft "Mietkautionsversicherung") in Höhe des Kautionsbetrags beim Vermieter für den Mieter. Das hat mehrere Vorteile: